Έννοια παρακράτησης επικαρπίας
Πολύ συχνά εμφανίζεται στην πράξη οι γονείς να μεταβιβάζουν τα ακίνητά τους στα τέκνα τους με παρακράτηση επικαρπίας. Πόσοι όμως γνωρίζουν ποια είναι η πραγματική έννοια της παρακράτησης της επικαρπίας και κυρίως τι γίνεται με τη δυνατότητα πώλησης του ακινήτου, του οποίου έχει παρακρατηθεί η επικαρπία;
Η επικαρπία αποτελεί προσωπική δουλεία, κατά την έννοια του Νόμου, και είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, που παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία πλήρους χρήσεως και καρπώσεως του αντικειμένου αυτού. Επί της ουσίας αυτός που έχει την επικαρπία ενός ακινήτου είναι αυτός, ο οποίος, βάσει Νόμου, έχει το δικαίωμα να το χρησιμοποιεί και να το εκμεταλλεύεται. Ο μεταβιβάζων ένα ακίνητο κρατώντας την επικαρπία του ακινήτου, που προτίθεται να μεταβιβάσει, μπορεί να παραμείνει στη χρήση του ακινήτου, να το νοικιάσει, να το αφήσει κενό και γενικότερα να προβεί σε οιαδήποτε ενέργεια, η οποία να εμπίπτει στην έννοια της χρήσης και καρπώσεως του συγκεκριμένου ακινήτου.
Τον επικαρπωτή βέβαια δεσμεύουν μία σειρά υποχρεώσεων, όπως για παράδειγμα η υποχρέωσή του να διατηρήσει την ουσία του πράγματος ακέραια και η υποχρέωσή του να συντηρεί το πράγμα. Ο βασικός όμως πυλώνας στον οποίο στηρίζεται η λειτουργία της επικαρπίας στο Δίκαιό μας είναι το ότι ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του πράγματος και ο ψιλός κύριος έχει ναι μεν στην ιδιοκτησία του το ακίνητο, πλην όμως δεν μπορεί να το χρησιμοποιήσει και να το εκμεταλλευτεί μέχρι την απόσβεση της επικαρπίας, η οποία επέρχεται με το θάνατο του επικαρπωτή, αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά.
Σχετικά με το ερώτημα τώρα, αν μπορεί αυτός που αποκτά το ακίνητο χωρίς την επικαρπία να πουλήσει το ακίνητο ή τον δεσμεύει η επικαρπία, η απάντηση είναι ότι ο ψιλός κύριος δεν δεσμεύεται ούτε στο ελάχιστο από την ύπαρξη επικαρπίας και ως εκ τούτου μπορεί να προβεί σε εκποίηση του πράγματος. Σχετικά βέβαια με την πώληση του ακινήτου πρέπει να σημειωθεί ότι ισχύει η γενικότερη αρχή ότι κανένας δεν μπορεί να μεταβιβάσει κάτι περισσότερο από αυτό, που ήδη έχει, και επομένως ο ψιλός κύριος μπορεί να πουλήσει μόνο την ψιλή κυριότητα του ακινήτου. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι ο επικαρπωτής θα έχει όλα τα προαναφερθέντα δικαιώματα και μετά την πώληση του ακινήτου, πλην όμως μετά το θάνατό του το ακίνητο θα περιέλθει εξ ολοκλήρου στον αγοραστή της ψιλής κυριότητας και όχι στο τέκνο του, ο οποίος τότε και μόνο τότε θα αποκτήσει την πλήρη κυριότητα και θα λάβει και τη χρήση του ακινήτου.
Νομικά επομένως, επιτρέπεται η πώληση ακινήτου βαρυνόμενου με επικαρπία αλλά βέβαια η πράξη δείχνει ότι ελάχιστοι θα δαπανούσαν ένα σημαντικότατο ποσό, για να αποκτήσουν κάτι, που δεν θα μπορούσαν ούτε να χρησιμοποιήσουν ούτε να εκμεταλλευτούν, και μάλιστα για χρονικό διάστημα απροσδιόριστο, καθώς η απόσβεση της επικαρπίας επέρχεται με το θάνατο, που είναι ένα γεγονός κατά κανόνα απρόβλεπτο.
Αλέξανδρος Γ. Τσάπελης, Δικηγόρος